在这一轮乡村民宿走势向好之前，北京的短租民宿经历过一次“洗牌”。

11月23日，北京市通州区区委书记曾赞荣先后来到张家湾镇、台湖镇和九棵树街道，调研北京环球主题公园周边民宿规划建设工作。他表示，要科学统筹资源，做好高品质民宿设计、经营、管理，主动为环球主题公园精彩亮相做好服务配套，让精品民宿成为城市副中心文化旅游新名片。

位于九棵树街道的东郎产业园距环球主题公园直线距离1公里，未来将打造以影视为主题的精品酒店品牌，以崭新形象推向市场。

在这一轮乡村民宿走势向好之前，北京的短租民宿经历过一次“洗牌”。

“各位老板，北京通州环球影城附近有没有度假村，或者当地政府支持做民宿的村子？”8月29日，民宿品牌“童宿”的经营者苗苗（化名）在朋友圈“停更”半年后更新了一条消息，她的微信签名是“已停业”。“没能熬过疫情，”苗苗说，“疫情期间北京80%的短租民宿都死了。”

后疫情时期，旅游业开始复苏，短租民宿行业又来重磅消息。

8月10日，北京市住建委、市公安局等部门联合发布的《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》。征求意见稿中提到，要对利用居住小区内的住房，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所，也就是行业俗称的城市民宿进行严格的规范管理。

此征求意见稿被业内称作对城市民宿行业的“最严监管”。多位从业人士表示，如果按照目前公布的监管方式与力度，几乎没有一家个人创业型的城市民宿品牌能够通过监管要求，北京的城市民宿或将面临“团灭”。

在行业接近冰点的时候发布“最严监管”，是推动行业“重生”还是造成“团灭”？从民宿经营者到平台提供方，对政策的下一步具体落实情况都保持着密切关注。

曾一直处于“灰色地带”

近些年，中国民宿市场迅速发展。

数据显示，我国在线短租用户规模已从2016年的4000万人，激增到2019年的2.3亿人。但事实上，短租平台在推动民宿行业发展的同时，也是其“野蛮生长”的土壤。房间内暗藏针孔摄像头、房客半夜制造噪音扰民、浴室玻璃门爆炸致房客重伤……种种乱象屡见报端。

开在小区里的城市民宿逐渐成为业主高频投诉的对象。城市民宿的特点是数量众多、布局分散、类型复杂，且经营者情况多样。法律人士表示，目前，国内民宿市场从国家行政监督管理角度来看，尚未建立起一套完整的行政登记和管理流程，仅依靠市场参与者的自我监督显然效果有限。

2020年初暴发的新冠肺炎疫情，让全国旅游业按下了“暂停键”。民宿业也是受冲击较大的“重灾区”，不少民宿房东由于撑不住房租和运营费用的压力而无奈撤出。

可以说，2020年上半年，民宿行业已经经历了一轮洗牌。眼下北京新规即将出台，势必带来市场震动，甚至“阵痛”。途家执行副总裁兼首席商务官李珍妮认为，走向规范的阵痛是行业发展的必经之路。

2018年，日本发布了《日本民宿新法》，从法律层面为日本民宿的合法化“解禁”，而在新法发布前，日本政府征询了不下20稿的建议稿。

途家在日本民宿新法面向社会征询意见期间也参与其中。李珍妮说，最早期的新法意见中，日本政府要求停止东京所有民宿的经营，因为日本政府认为东京城区主要承担商务功能，且东京是日本政治经济中心，是很多国际会议的举行地，民宿与区域功能并不匹配。但在修订过程中，随着开放运营时间、开放运营区域等各方面都逐渐有了适合的规范细则，新法最终取得了不错的效果，东京的民宿迎来了新生。

事实上，在北京之前，浙江、江苏、福建、广东等省市已经陆续出台了关于民宿管理的相关办法。虽然各地以各种法律、法规、条例、指导意见、管理办法等形式试图规范民宿产业发展，但着力点更偏向于乡村民宿，而城市民宿相对而言，一直处在弱监管之下。

就城市民宿监管而言，广东珠海市走在全国前列。早在2019年3月《珠海经济特区旅游条例》就已正式实施，明确住宅改经营性住宿必须取得住宅小区建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

而北京正在征求意见的新规，或可看作特大城市民宿合法化的开端。“先立规后立法，北京此举对全国民宿合法化具有重要的借鉴意义。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《瞭望东方周刊》说。

阵痛过后是合法精细化运营

“温度民俗”创始人李奋斗在北京做民宿很多年了。他目前经营16个民宿，大部分房源位于普通住宅小区内，这些城市民宿最大的痛点就是没有合法“身份”。

“2008年奥运会前后，北京发放了一批城市民宿的合法经营牌照，发放对象以大型企业、国企背景品牌为主，在这之后，民宿主实际上没有取得合法经营牌照的途径了。”李奋斗说。

中国旅游研究院产业所所长杨宏浩对《瞭望东方周刊》分析，根据发展民宿的建筑物这一载体的类别，城市民宿可以分为三类：一类是在四合院等独栋（独立）小体量建筑里发展民宿，鉴于建筑物性质及其租金较高，经营者一般会给予较大投入，开发为主题精品民宿；第二类是在公寓等商业建筑物里发展民宿，经营者一般会同时租赁多套房间来经营，开发为公寓民宿；第三类是在住宅小区里的高层建筑物租赁民宅来经营民宿，暂且称之为住宅民宿或短租。从北京发布的征求意见稿来看，受影响的主要是第三类城市民宿。

从近年来北京等一线城市民宿发展中暴露出的问题来看，住宅民宿也是发生问题最多、受到非议最多的一类。

一般而言，住宅小区住房用于长租较为常见，而用于短租，就会给物业管理带来很多挑战，扰民、安全和纳税等问题也会频繁出现。

“根据新的规范，这一类民宿要想获得本小区业主大会或其他业主书面同意非常困难，再加之要求经营者与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书，以及要求短租经营者应在住宿者入住前当面核对住宿者身份证件信息等，种种要求都加大了民宿经营者取得合法经营权的难度和经营成本。”杨宏浩说。

按照征求意见稿，与住宅短租经营者打交道的利益相关者，包括房屋出租人、小区其他业主、小区物业、住宿者、互联网平台、街道办事处、乡镇人民政府以及住建（房管）、公安、网信、消防等有关部门，多达十余个主体，这也加大了民宿经营者协调各类主体时的难度。若新规落地，杨宏浩认为，在城市普通住宅小区内合法开展民宿经营的可能性就非常低了。

对于民宿规范化问题上，近些年民宿平台也在进行尝试。

小猪平台上，城市民宿占比达65%。小猪此前与浙江省公安厅合作，打通公安监管通道，采用标准地址码的形式对浙江省网约房地址进行唯一性编码，网约房经营者在小猪平台利用标准地址码进行注册登记，并实时上传至公安系统，经小猪平台登记审核通过后方可发布房源。

途家也对房源上线和审核进行各种规范，比如限位器、灭火器、限高安全措施都做了规定。

李奋斗的民宿已经开始通过科技手段达到消防、安防等各方面要求。“比如说，通过人脸识别，可以对租客进行身份确认，大门口安装摄像头允许警方实时调取。另外从合法纳税方面来讲，通过途家、美团、爱彼迎等平台，我们都是可以也愿意纳税的。”李奋斗说。

小猪相关负责人认为，短期来看，新规落地不可避免对行业和平台造成一定冲击，会有部分经营者因此退出市场，北京城市民宿将会迎来一次彻底的洗牌，但这同样也是行业向精细化运营转型的绝佳机会，合规化推动行业提质升级，长期来看有利于行业健康发展。

京郊民宿市场已经回暖

前几年，北京的乡村民宿也曾走过城市民宿类似的道路。

近些年来，乡村振兴战略的大背景下，四川、河南、陕西、浙江、海南等多地都在支持乡村民宿建设，都出台了具体的政策支持。

比如，成都下辖彭州市，对民宿实行统筹营销，还有不超过6万元的一次性补贴，对评为“金宿级”的优质民宿还有50万元奖励。

河南省政府主动召开民宿招商会，副省长站台。云南、贵州一些省市，也都出台过相关政策吸引投资者到旅游区投资民宿。

北京对于京郊“乡村民宿”也是鼓励发展的。

2019年12月26日，北京市文旅局会同有关部门联合印发了《关于促进乡村民宿发展的指导意见》，要求重点解决乡村民宿经营合法性问题，弥补审批监管短板，让曾经因无规可依、证照难办而游走于灰色地带的乡村民宿可以拿到合法“身份证”。

业内人士认为，《意见》不仅给乡村民宿的投资者吃了一颗“定心丸”，更将提升北京乡村民宿的品质，是北京刺激京郊游消费的又一重要举措。

“《意见》是把乡村民宿界定为一种属于住宿业但有别于旅馆业的乡村旅游发展新业态，重点解决了乡村民宿经营合法性的问题，弥补了审批监管短板。”严跃进说。

房山区文旅局副局长高峰坦言，此前一些民宿经营者对于土地、环保、消防等方面感到困惑，有了《意见》，这些困惑的点都有了明确的政策指引。“以房山为例，接下来还将成立乡村民宿管理小组，进一步整合资源，并出台鼓励办法。

后疫情时代，京郊民宿市场逐渐回暖。张海超是“大隐于世”民宿品牌创始人。从2015年3月成立至今，“大隐于世”已经建成4大民宿项目，开设了60多个独栋小院。

北京市文旅局最新统计数据显示，京郊乡村旅游经营单位（户）逐步复工复产，目前复工率达67%，7月份以来，京郊各地的民宿都出现“一房难求”的现象，整套房屋出租的客栈、别墅备受欢迎。

寻找新出路

民宿房东、平台以及整个行业所有相关主体，在新规落地后，如何寻求可持续的新出路，成为他们必须思考的问题。

“主题精品民宿，城市管理者是采取鼓励态度、乐见其成的，只是要进一步规范化、阳光化，解决好消防、违改建等问题，颁发民宿营业执照。对于公寓民宿，未来需要强化公寓物业对短租经营者的管理和互联网平台对短租信息的审核、入住者信息的报送等方面的监管。”杨宏浩分析。

2019年11月，《城区民宿服务基本要求及评定》在北京市市场监管局网站公开征求意见。意见稿的“京味儿”十足，开在北京东西城的民宿，不仅在建筑外观和室内装修装饰上要有北京特色，甚至还需要提供“北京礼物”，就连民宿服务员都要求必须了解北京历史、文化、旅游等方面的知识。民宿选址宜在沿街等交通便利的景区周边、历史文化街区，还要同周边建立并维护良好的邻里关系，不影响居民正常生活。

所谓“城区民宿”，主要指的是在东、西城区行政区域内，依托胡同资源及四合院文化，利用居民自有住宅、腾退用房等，为旅游者休闲度假、体验北京风俗文化提供住宿、餐饮等服务的处所。随着《城区民宿服务基本要求及评定》的内容逐渐明确，这种主题精品民宿已经基本“走在阳光下”。

北京此次即将落地的“最严监管”，要理清的问题主要是小区内民宿、各类家庭小客栈等。

四川大学旅游学院饭店管理系主任李原建议，要严格定位城市民宿的物业形态、投资管理方式、产品形态等，严禁“住改商”状况，让城市民宿与城市旅游总体发展规划匹配，补充和完善城市旅游的体验系统，杜绝滥用“城市民宿”之名。

北京第二外国语学院旅游科学学院院长谷慧敏分析认为，短期内，北京一些不符合条件的城市民宿将逐渐退出市场，这部分房源可能转做长租民宿。

北京民宿经营者刘贤正是这样计划的，“如果严格管控落实，短租民宿行业一定会大受影响，我不如把短租转做长租。”

“通州的环球影城，预计明年5月开业，开业了会引爆旅游住宿业，和上海迪士尼类似，民宿行业也许会迎来一轮新的发展高潮。”苗苗看准了这个“重生”机会，准备“东山再起”。