租赁社区是典型的长链条产品，项目流程繁冗复杂，一般从拿地开始，需要“从头建设”。

承载着行业希望的租赁社区

2020年过半，长租行业进入新格局。

一方面，租赁社区入市了。

今年7月，北京首个集体土地租赁房项目——北京成寿寺集体土地建设租赁住房项目“泊寓｜院儿”，已于7月竣工并正式入市。由央企、国企、房企等国家队主导的“大型租赁社区”这一公寓新类型，将正式走入行业视线。

这批公寓规模以大中型租赁社区为主，500-1000套规模的中型社区占比34.4%，1000-2000套规模的大型社区占比32.8%；而小型社区和超大型社区的占比则相对较低。由于政策性扶持和地块的特殊性，目前租赁地块的价格仅为住宅用地价格的3成。

另一方面，行业租金与士气双低迷，公寓集体转型中。

自2020年2-5月期间，全国55城平均租金持续下跌。作为全国平均租金最高的城市，北京市场也处于低迷状态，市场恢复不及预期。

青客、蛋壳等分散式公寓困难转型中，头部公寓与中小公寓间的分化日益明显，精细化运营成为行业共识。

可以说，大力建设集体土地建设租赁住房，成为国家租购并举住房体系的重要一环，既加速着长租行业格局的分化与转型，也承载着行业的希望。

租赁社区为什么要做成本控制？

1、运营方向转变：从规模经济到精细化运营

规模效应是长租公寓的双刃剑，它加速了行业的发展，也加速了行业的病变。

14年首次提出“租售并举”后，租赁市场快速发展。自如、蛋壳等机构以高出市场价格的水平争夺房源，只有通过不断上涨的租金水平，才能覆盖这些成本。相关数据显示，在很多长租公寓运营商的财务模型中，默认租金水平每年上涨10%左右。

但从2019年8月至今，北京的租金水平一直同比负增长，2020年来的疫情，更是客观遏制了这种不断上涨的租金可能。失去了当初高价拿房、重新装修带来的“重成本”的根基，公寓为了求生不得不降价，而降价令资金链雪上加霜。

把公寓成本放置在“租金不断上涨”的基础上是不合理的，它在一定程度上透支了消费能力，市场也在自我调整，所以当下的行业共识是“克服规模效应”，走精细化运营路线。

精细化运营是回归公寓运营的核心的共识，需要同时关注降成本和提盈利两个方面。公寓测算涉及众多因素，须对整体设计理想假设条件，比如：前期投入的建安成本，贷款利息，开办费用等，后期运营成本，如托管成本，翻修成本，运营费用等，运营收入，如租金收入、商业经营、增值收益等。

对新加入行业大军的大型租赁社区而言，如何走好精细化运营道路，找到资本与规模的平衡点，控制好成本，成为入局后的第一个挑战。

2、租赁社区是长链条产品

租赁社区是典型的长链条产品，项目流程繁冗复杂，一般从拿地开始，需要“从头建设”。

目前市场上90%的国企房产公司已经进入公寓市场，30%的百强开发商也在陆续进入。这些大企业虽然具有雄厚的资源和资金实力，却并不具备相应的公寓运营经验，仓促进入长租市场，缺少行业实战经验与匹配的参考案例，很难做好成本控制。

做好5点，减少运营成本压力

公寓的成本压力主要来自哪里？

租赁社区从项目定位、选址、设计装修，到营销招租、租后管理，涉及的业务节点多达400余个，其中的成本压力可归结到以下5个方面：缺少现金流预测、选址不精准、盲目开启项目、忽视科学租金定价、相对固化的操作手法。

1、重视现金流预测

在国企，特别是房企内，一般同时操作多个项目，所以需要根据盈利高低、周期长短、权重高低来提前规划好哪些项目，明确哪些项目维持现金流，哪些出利润。

可以用新建地块维持资产增值，补充现金流，支撑其他项目；

或改造项目压缩成本，提高运营效率，保持增量；

在分散式项目上，更要特别控制管理成本，注重人效，降低空置率；

增加现金流及品牌知名度。

2、严格选址评估

选址是成功的一半。选址会直接影响决定出租率和整体定价，所以不符合要求的尽量不要去拿。

城市选址时，将考虑城市的GDP和人口导入能力，估算流动人口，如上海、北京这样的城市，有多少租房需求的外来人口，以及本地租房客群。

区域选址通常基于目标客户的人流量去挑选，超五成的白领租客表示愿意为更好的地段、服务和室内环境，每月多支出1000元以上。

3、项目先做试点

城市项目不要急于铺开，先选择公司附近试点，以门店作为基础，覆盖周边三公里范围，可以尝试集中式公寓+分布式房源相结合，形成租赁片区优势。优势具体包括：

集中式房源+门店，人房比高，管理成本低，多出来的人力可以用于探索分散式房源市场；

集中式+分散式组合，在客群、户型上形成差异化，两者叠加产品替补，市场效应更大；

优先在配套设施齐全的成熟片区试点经营，可以获得一定的定价权，对现金流依赖小，抗风险能力更强。

4、严格租金定价

在项目的盈利模型中，合理的租金定价被视为长租公寓效益的“加分项”。通常来说，租金定价高，空置率高；租金定价低，出房快但不盈利。所以目前行业通行的空置率指标是90~92%。

租金的本质是在成本与收入之间取平衡点，可使用市场比较定价法。

一般在选址、配套设施、增值服务等方面，长租公寓比普通租赁住房要相对具备优势，因此租金价格也相对较高。

除地段、交通外，纯租赁环境、装修、增值服务也会影响到租金定价。

值得注意的是，租赁社区是纯租赁环境，所以可以尝试将物业管理和公寓管理人员合二为一，再搭配使用SaaS系统，以此快速优化人力成本，提升人房比。

5、灵活的市场化操作手法

国企的流程管理相对固化。但房屋租赁市场本身具有淡旺季和周期性。因此需要有一些灵活的定价和市场操作手法，动态调整房价及房态，可以保障现金流和入住率的双向平衡。